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- V.E.F.A.03/04/2025
L’acquisition d’un bien en état de futur achèvement ( V.E.F.A.) s’effectue en général lorsque sa réalisation n’en est encore qu’à l’état de projet.
- Après avoir fait le tour des projets de construction du secteur qui a retenu votre attention, votre choix s’est arrêté sur un programme.
- Vous devez avant de signer un contrat de réservation des lots que vous désirez acquérir, vous renseignez sur le Vendeur ( taille de l’entreprise, surface financière, entrepreneur individuel, …), prendre connaissances des caractéristiques techniques de la construction, valider votre opération financière avec votre prêteur, réfléchir aux modifications de plans que vous ferez, …
- Néanmoins, vous ne voulez pas que les lots que vous souhaitez acheter, soient vendus durant le temps nécessaire à vos investigations.
- Vous pouvez demander au Vendeur une option sur la réservation des lots qui vous intéressent pour une durée de n jours.
- Un engagement écrit est préférable, car l’engagement oral n’a de valeur que pour celui qui le reçoit. Et n’oubliez pas de demander au Vendeur un exemplaire vierge d’un contrat de réservation proposé par sa société, ainsi que la notice technique descriptive des travaux du programme.
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La réservation des lots qui va se conclure par la signature du Contrat de réservation, est certainement la période la plus importante de l'acquisition d'un bien immobilier sous le régime de la V.E.F.A., car c'est vraiment le moment de négociation avec le Vendeur
Il convient donc de bien examiner les différents points ci-après :
La consultation de votre Notaire avant de signer un contrat de réservation ne peut être que bénéfique, surtout si vous négociez des avenants
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Conformément à l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation
Etapes de la Construction Pourcentage maximum du prix de vente Achèvement des Fondations 35% Mise hors d'eau 70% Achèvement de l'immeuble 95% Livraison du Lot 100% Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur
Toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles :
- soit par versements périodiques constants ;
- soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.
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Appelé aussi " Contrat préliminaire de vente ", il doit présenter l’ensemble des éléments prévus par les lois et décrets d’application, concernant la définition du logement et les engagements du Vendeur dans le cadre d'une vente en V.E.F.A.
Si l’acquéreur négocie et obtient du Vendeur des conditions particulières, celles-ci doivent être enregistrées dans un ou plusieurs avenants au contrat de réservation
Contenu du contrat de réservation :
Les"références" des lois, articles de lois et décrets d’application du Code de la Construction et de l’Habitation :
- Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-1 à 7) " Ventes d'immeuble à construire - Section 1 Dispositions Générales
- Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-8 à 10) " Ventes d'immeuble à construire - Section 2 Réceptions et Garanties
- Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-11 à 16) " Ventes d'immeuble à construire - Section 3 Dispositions Particulières
- Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-17 à 24-1) " Ventes d'immeuble à construire - Section 4 Garanties d'achèvement et de remboursement,
- Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-25 à 33) " Ventes d'immeuble à construire - Section 5 Contrat Préliminaire,
Les " règles" régissant « le contrat de vente en l’état futur d’achèvement » :
- La formation du prix de vente du bien et de son évolution dans le temps ( ferme et définitif ou révisable, indice de révision, frais annexes à la vente )
- Le tableau des appels de fonds aux étapes d'avancement de la construction et le type de garantie ( intrinsèque ou extrinsèque )
- Les identifications du Vendeur et de l’Acquéreur, les références de l’opération immobilière, les caractéristiques du bien immobilier considéré avec un plan descriptif des lots
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