Législation Copropriété

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  • VEFA - Signature du contrat de réservation et des avenants
    V.E.F.A.03/04/2025

    Signature chez le Vendeur :

    • Le contrat de réservation proposé par le Vendeur sera signé par le Vendeur et le ou les acquéreurs
    • Les avenants et protocoles d’accord négociés seront signés par le Vendeur et le ou les acquéreurs
    • Veillez à faire mettre le nom du représentant du Vendeur et à faire apposer le cachet de la Société

    Signature chez un Notaire :

    • Le contrat de réservation peut aussi être signé chez un Notaire, qui lui a dû auparavant vous notifier le projet de contrat de réservation par LRAR et vous laisser un délai de réflexion de 7 jours avant la signature
    • S'il s'agit du Notaire du Vendeur, faites-vous assister par votre Notaire
    • Pendant ce délai de 7 jours, vous devez vérifier ( avec votre Notaire ) si tous les points que vous souhaitiez modifier ou ajouter le sont, et dans le cas contraire, faire effectuer les corrections par le Notaire du Vendeur
    Mots clés associés : VEFA - réservation lot , contrat de reservation
  • VEFA - Avenants au contrat de réservation
    V.E.F.A.03/04/2025

    Les avenants au contrat de réservation sont de quatre natures :

    Celui traitant de l'investissement locatif :

    • Pour les investisseurs locatifs, le Vendeur propose souvent à l'investisseur, de prendre en charge une partie des " intérêts intercalaires " : intérêts du prêt servant à financer l'investissement pendant la durée de la construction , en échange d'un mandat de gestion du bien pendant la période d'immobilisation du bien ( durée de l'avantage fiscal ) à la revente

    Celui traitant de la modification des lots :

    • Le contrat V.E.F.A. est par nature le contrat qui vous permet d’aménager les plans et les prestations des lots à vos besoins
    • Les Vendeurs sont réticents aux changements car ils préfèrent l’uniformité qui améliore les marges et simplifie la gestion
    • Vous devez donc prévoir de négocier un avenant définissant les possibilités qui vous sont données de modifier les plans, les prestations et les matériaux installés

    Celui traitant de la rédaction du contrat de vente et des conditions de la vente :

    • Le projet d'acte de vente rédigé par le Notaire du Vendeur, ne présentera pas le plus souvent certaines clauses telles que :  
      • Le planning des appels de fonds, pour que vous puissiez prévoir votre trésorerie  
      • Les pénalités de retard de livraison  
      • Les retenues de paiement pour les non-conformités à la livraison  
      • ...  

      il faut donc négocier un avenant comprenant ces clauses.

    Celui traitant de "l'information de l'Acheteur" pendant toute la construction :

    • En général, l'Acheteur reçoit des nouvelles concernant son bien, de la part du Vendeur , lorsque celui-ci est intéressé par :  
      • La détermination de la date de signature de l'acte de vente chez le Notaire  
      • Le paiement des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux de la construction  
      • La convocation pour la livraison des lots
    • Cela est un peu succinct, il convient donc de négocier un avenant comportant les "Informations obligatoires" que le Vendeur doit vous communiquer dés leurs connaissances, à partir de la signature du contrat de réservation,
    Mots clés associés : contrat de reservation , VEFA - réservation lot
  • VEFA - Rétractation de la réservation
    V.E.F.A.03/04/2025

    Rétractation sans frais, sans condition, sans perte du dépôt de garantie :

    • Vous disposez de 10 jours pour vous désister et vous rétracter sans aucune condition, sauf si la signature a eu lieu chez le Notaire

    • Le délai court à partir du lendemain du jour où vous êtes censé avoir reçu le document :  

      • Remise en main propre  
      • Avis de passage pour 1ère présentation d’une LRAR  
      • Avis de passage d’un huissier  
      • Remise contre récépissé

    Rétractation sans frais, avec condition, sans perte du dépôt de garantie :

    • L’acte notarié de vente n’a pas été signé dans le délai indiqué dans le contrat de réservation
    • L’acte notarié présente « une différence anormale » au regard du contrat de réservation  
      • prix supérieur de 5% au prix initial quelques soient les causes  
      • les conditions de financement offertes par le Vendeur sont différentes  
      • l’Acquéreur n’a pas obtenu le prêt demandé, ou le montant consenti par la Banque est inférieur de plus de 10%,  
      • les équipements prévus pour les parties communes sont substantiellement différents  
      • le logement décrit dans l’acte de vente est aussi substantiellement différent et présente une dévalorisation supérieure à 10%)

    Rétractation avec frais :

    • Si c’est vous qui refusez de signer l’acte définitif, sans motif légitime, vous perdrez votre dépôt de garantie.

     

    Article L271-1 du CCH

    • Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
    • Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
    • Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
    • Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
    • Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.
    • Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.
    • Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.

     

    Article L271-2 du CCH

     

    • Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L. 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.
    • Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
    • Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours.

    • Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus.

      Articles extraits du site Legifrance  - Code de la Construction et de l'habitation 24 Juin 2024

    Mots clés associés : contrat de reservation , VEFA - réservation lot , VEFA - Rétractation de la réservation
  • VEFA - Financement
    V.E.F.A.03/04/2025

    Les différentes formes de financement :

    • Sur les fonds propres de l’acquéreur
    • Par prêt partiel ou total proposé par le Vendeur
    • Par prêt partiel ou total négocié par l’acquéreur avec un ou plusieurs organismes de financement
    • Par vente d’un bien appartenant à l’acquéreur

    Les Garanties acceptées par les Prêteurs :

    Les Assurances proposées par les Prêteurs :

    Précautions

    • Quel que soit le montage financier choisi par l’acquéreur, il est indispensable de le faire spécifier dans le contrat de réservation, en précisant les montants, les conditions de prêt, les organismes financiers s’il y a lieu et surtout en indiquant que :  
      • si un prêt devait être refusé après la signature du contrat de réservation, celui-ci serait annulé de fait et le dépôt de garantie serait restitué sans frais  
      • si la vente du bien servant à financer l’achat de l’appartement n’est pas réalisée, le contrat de réservation est annulé sans frais
    Mots clés associés : VEFA - réservation lot , VEFA - financement - assurance , cautionnement mutuel , convention areas , nantissement , assurance emprunteur
  • Surface de Plancher
    V.E.F.A.03/04/2025
    Mots clés associés : VEFA - construction immeuble , surface de plancher
  • Appels de fonds
    V.E.F.A.03/04/2025
    Mots clés associés : VEFA - appel de fonds
  • Convention AREAS
    V.E.F.A.27/08/2024

     

    Est-ce que je peux bénéficier de la Convention AREAS ?

    La Convention AERAS s'applique lorsque le questionnaire de santé complété par le candidat à l'emprunt fait apparaître qu'il présente un risque aggravé de santé et que sa demande d'assurance ne peut pas être acceptée aux conditions standard du contrat d'assurance, en terme de garanties et de tarif.

    Elle s'applique également lorsque le candidat à l'emprunt répond aux critères lui permettant de bénéficier du "droit à l'oubli" ou de la grille de référence AERAS.

     

    La Convention AREAS ma permet-elle d'obtenir dans tous les cas une Assurance Emprunteur ?

    La Convention AERAS n’ouvre pas un droit à l’assurance. Elle permet de repousser les limites de l’assurabilité des personnes qui présentent ou ont présenté un risque aggravé de santé.

    L'analyse du risque par l'assureur prend en compte plusieurs facteurs : la solvabilité de l'emprunteur, sa situation de santé, son âge, le montant et la durée du prêt.

     

    En quoi consistent les différents niveaux d'examen de la demande d'Assurance dans le cadre AREAS ?

    Dans le cadre de la Convention AERAS, la demande d'assurance est examinée à trois niveaux successifs, si nécessaire :

    • Le niveau 1 correspond à l'analyse des risques standards ;
    • Quand votre dossier est refusé au niveau 1, il est transféré au niveau 2 d'examen et fait l'objet d'une analyse plus personnalisée. A ce niveau d'examen, l'assureur peut demander des examens médicaux complémentaires ;
    • Quand votre dossier est refusé au niveau 2, il est alors transmis au niveau 3. Ce niveau est constitué par un pool de réassureurs qui réexaminera votre dossier. Seuls les cas les plus complexes y sont traités.

    Quel que soit le niveau auquel elle a été formulée, une proposition d'assurance pourra être assortie d'une exclusion ou d'une surprime .

     

    textes extraits du site AREAS.fr

     

    Que faire en cas de refus d'Assurance ?

    En cas de refus d'assurance, le candidat à l'assurance peut demander par écrit au médecin de l'assureur les raisons médicales qui ont conduit au refus.

    La décision de refus doit préciser à quel niveau le refus est intervenu . S'il est intervenu au 3ème niveau d'assurance, le candidat à l'assurance aura du mal à obtenir une (des) proposition(s). Si le refus est intervenu au 2ème niveau d'examen de la demande d'assurance, il lui est conseillé d'élargir sa recherche d'assurance. En effet, tous les assureurs n'ont pas la même approche du risque aggravé de santé.

    S'il s'avère en définitive que l'assurance n'est pas possible, il faut envisager avec le prêteur la possibilité de mettre en place une garantie alternative à l'assurance comme une caution, une hypothèque sur un autre bien, le nantissement d'une assurance-vie, d'un portefeuille de valeurs mobilières ou d'un contrat de prévoyance individuel.

    Mots clés associés :
  • ASSURANCE EMPRUNTEUR
    V.E.F.A.27/08/2024

    L'Assurance Emprunteur est encadrée par la Loi  LEMOINE  :

     

    La loi Lemoine, adoptée le 28 février 2022, apporte des changements importants dans le domaine de l'assurance emprunteur pour les crédits immobiliers. Voici les principaux points à retenir :

    Résiliation à tout moment

    La loi Lemoine permet aux emprunteurs de résilier leur contrat d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans attendre une date d'échéance. Cette mesure vise à renforcer la concurrence sur le marché de l'assurance de prêt et à permettre aux emprunteurs de faire des économies en changeant pour un contrat moins cher.

    Suppression du questionnaire de santé

    Pour certains prêts, le questionnaire de santé est supprimé :

    • Prêts immobiliers inférieurs à 200 000 € par personne assurée (soit 400 000 € pour un couple)
    • Prêts dont le terme intervient avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur

    Cette mesure facilite l'accès au crédit pour les personnes ayant des antécédents médicaux.

    Objectifs de la loi

    Les principaux objectifs de la loi Lemoine sont :

    1. Rendre effectif le libre choix du contrat d'assurance de prêt immobilier
    2. Simplifier le changement d'assurance
    3. Faciliter l'accès à l'assurance et au crédit pour les emprunteurs ayant des antécédents de santé
    4. Ouvrir davantage le marché à la concurrence

    Économies potentielles

    Selon la députée Patricia Lemoine, cette loi pourrait représenter "une économie potentielle moyenne entre 5 000 et 15 000 euros sur la durée du prêt". Ces économies sont rendues possibles par la possibilité de souscrire à des assurances externes, souvent moins chères que les assurances groupe proposées par les banques.

    Application de la loi

    La loi Lemoine est entrée en vigueur de manière progressive :

    • Pour les nouveaux contrats : à partir du 1er juin 2022
    • Pour tous les contrats en cours : à partir du 1er septembre 2022

    Cette réforme vise à simplifier les démarches pour les emprunteurs et à stimuler la concurrence sur le marché de l'assurance emprunteur, dans le but d'offrir de meilleures conditions aux consommateurs.

     

    Quelles sont les conditions pour changer d'assurance emprunteur selon la loi Lemoine

    Équivalence des garanties

    Le nouveau contrat d'assurance doit offrir des garanties au moins équivalentes à celles du contrat initial. Pour vérifier cette équivalence, la banque doit fournir une Fiche Standardisée d'Information (FSI) qui facilite la comparaison des garanties.

    Procédure simplifiée

    Les démarches pour changer d'assurance ont été simplifiées. Voici les principales étapes :

    1. Rechercher une nouvelle assurance offrant de meilleures conditions
    2. Vérifier l'équivalence des garanties avec le contrat actuel
    3. Souscrire au nouveau contrat
    4. Informer la banque du changement d'assurance

    Absence de frais

    La résiliation et le changement d'assurance doivent se faire sans frais pour l'emprunteur.

    Obligation d'information

    La loi Lemoine oblige les organismes prêteurs à informer leurs clients de leur droit de résiliation annuellement. En suivant ces conditions, les emprunteurs peuvent profiter de la loi Lemoine pour optimiser leur assurance de prêt et potentiellement réaliser des économies importantes sur la durée de leur emprunt.

     

    Mots clés associés :
  • Articles R261-25 à R261-33 du CCH
    V.E.F.A.26/08/2024

    • Le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit en outre préciser la situation de cette partie dans l'immeuble.

      La qualité de la construction est suffisamment établie par une note technique sommaire indiquant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement. Si le contrat porte sur une partie d'immeuble, cette note technique doit contenir également l'indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue.

      Cette note technique doit être annexée au contrat.

       

    • Le contrat doit également indiquer :

      -le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites et conditions prévues aux articles L. 261-11-1 et R. 261-15 ;

      -la date à laquelle la vente pourra être conclue ;

      -s'il y a lieu, les prêts que le réservant déclare qu'il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice en précisant le montant de ces prêts, leurs conditions et le nom du prêteur.

      Lorsque le contrat comporte la clause prévue au premier alinéa du II de l'article L. 261-15, il indique :

      - le prix prévisionnel de vente, décomposé conformément aux dispositions du 1° du II de l'article L. 261-15 ;

      - les travaux réservés, chiffrés pour chacun des types de travaux mentionnés à l'article R. 261-13-1 ;

      - le délai, à compter de la signature du contrat préliminaire, dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution de travaux conformément aux dispositions du 2° du II de l'article L. 261-15.

       

    • Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des réservataires des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial comportant une rubrique par réservataire.

       

    • Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :

      a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

      b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, revisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

      c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

      d) Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

      e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

      Dans les cas prévus au présent article, le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

      Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette demande

       
    Mots clés associés :
  • LES PLANS
    V.E.F.A.15/03/2020
    Mots clés associés :